Devenir propriétaire ou rester locataire ?

Devenir propriétaire ou rester locataire ?

Voilà une question importante à laquelle nous allons tenter de répondre, devenir propriétaire ou alors rester locataire.

Propriétaire ou locataire : la question

C’est une question très intéressante que de se demander s’il est plus intéressant financièrement de devenir propriétaire ou de rester locataire. Devenir propriétaire permettrait d’augmenter son patrimoine, d’avoir un chez soi et de pouvoir le transmettre à sa descendance. En revanche, cela entraine un coût important, souvent sur la durée d’une vie et puis des taxes et autres charges qu’un locataire n’a pas.

Et puis locataire, on ne s’acquitte que d’un loyer (en dehors des charges communes avec un propriétaire), on reste libre de partir où bon nous semble, on n’est pas contraint de financer les rénovations. En revanche, on met de l’argent chaque mois dans le vide puisqu’on ne récupère pas les sommes à la fin du bail, on est contraint de se plier aux exigences des propriétaires. Il y a des pour et des contres des deux côtés, voyons lequel est le mieux pour vous.

Devenir propriétaire

La propriété a un coût, qui peut être parfois hors de portée des ménages Français, notamment lorsque le bien immobilier est situé dans de grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux, Lille ou encore Marseille. Ainsi, si l’on ne dispose pas des fonds nécessaires, il faut s’éloigner un peu du lieu de travail, ce qui entrainera des frais de déplacements.

Il faut donc évaluer un projet dans son ensemble. S’il s’agit d’une maison ou un appartement ancien, il faut comptabiliser le coût de la maison, les frais de notaire puis l’imposition foncière dans la ville. A cela s’ajoute le montant du prêt immobilier qui permettra de financer l’acquisition. Il faut donc réaliser une simulation de prêt immobilier afin de connaître de façon approximative le montant de la mensualité. Idéalement, il faut rester sur un montant similaire au loyer actuel, ce qui permettra de faire face aux dépenses de propriété (chauffage, impôts fonciers, rénovation).

Pour un terrain et une construction, il faut comptabiliser le prix du terrain, les frais de notaire pour l’achat du terrain (on vous apprend comment éviter les frais de négociation chez le notaire), le montant du prêt, la mensualité et surtout la garantie du prêt (hypothèque ou caution). Bon à savoir, il y a souvent des frais imprévus dans une construction (raccordement France Telecom, ERDF, finitions, etc…) il vaut mieux prévoir une enveloppe de côté.

Une fois que tout est calculé, il faut savoir que le marché immobilier a rarement tendance à baisser, il est en progression continue depuis le début du siècle. Les prix ont tendance à chuter pendant les crises financières, comme celle de 2007 mais les niveaux ont repris depuis. Ainsi, on peut vite récupérer les sommes mises en jeu pour l’achat du bien immobilier.

Rester locataire ?

Si l’opportunité de devenir propriétaire se présente mais quelle suscite des interrogations, il est donc évident de tout mettre à plat pour savoir s’il est plus rentable de rester locataire.

Prenons un exemple : M. Dupont est locataire, il perçoit des revenus mensuels de 2000 €, il a un loyer de 700 € (soit 35% de ses revenus). Il souhaite devenir propriétaire d’une maison de 100 m² d’une valeur de 150 000 €. En faisant une simulation de prêt immobilier, il va essayer d’obtenir une mensualité proche du montant de son loyer car il est déjà à 35% de taux d’endettement, soit la limite maximale. En faisant une simulation de prêt immobilier, il obtient sur 30 ans, un taux de 3,29% et une mensualité de 701,11 € (assurance comprise de 0,36%).

Dans ce cas de figure, Monsieur Dupont va devoir payer pendant 30 ans une mensualité et c’est au bout de ce prêt qu’il sera entièrement propriétaire de sa maison. Sauf que pendant les 30 années, il va forcément avoir des frais d’entretien de sa maison : chauffage, isolation, toiture, etc… sans parler du renouvellement de ses meubles et de son électroménager qui pourrait tomber en panne. De plus il devra payer des impôts fonciers (se renseigner auprès de son centre d’imposition).

En 2007, les propriétaires dépensaient en moyenne 10 700 € par an (mensualité + énergie + charges) contre 7 700€ par an pour un locataire (source INSEE).

Si le montant de la mensualité est identique à celle du loyer, M. Dupont dépensera sur ses 30 ans de prêt 90 000 € de plus qu’un locataire. Cela dit, il disposera d’un patrimoine immobilier de 150 000 € alors qu’un locataire n’en n’aura pas du tout. Autrement dit, M. Dupont aura gagné 60 000 € par rapport à un locataire (150 000 € – 90 000 € de dépenses supplémentaires). De plus, à la fin du remboursement de son crédit, il ne paiera plus de mensualité et économisera alors 8 413,32 € par an (701,11€ X 12).

Bon à savoir : dans cet exemple, nous n’avons pas pris en compte la possibilité pour M. Dupont de bénéficier d’un prêt conventionné (PAS) et du prêt à taux zéro. Ce qui lui ferait économiser de l’argent.

Conclusion : devenir propriétaire ou rester locataire ?

Tant que le jeu est faisable sur le plan financier et que le taux d’endettement permette de financer l’acquisition de la maison ou de l’appartement, il est plus intéressant de devenir propriétaire plutôt que de rester locataire. Tout cela ne prend pas en compte le ressenti humain, certains peuvent être effrayés à l’idée de devenir propriétaire alors que d’autres se sentiront plus libres de rester locataire.

Il faut donc prendre sa calculatrice et estimer le coût d’une acquisition sachant que les taux évoluent en permanence et que le marché de l’immobilier bouge lui aussi. Dans certains cas, notamment avec des taux très élevés, l’opération n’est pas intéressante.

Mise en garde : faute de données plus récentes sur les dépenses de propriétaires et des locataires par l’INSEE, il y a fort à parier que les données ont évolué depuis.

Publié dans Immobilier.