Viager – principe général :
Le viager occupé consiste en la vente d’un bien immobilier par un vendeur tout en gardant la jouissance de ce bien pour y habiter jusqu’à son décès.
Plus de 95% des ventes en viager sont réalisées sous cette forme, c’est à dire des ventes qui permettent à la fois au vendeur de rester dans son domicile tout en percevant des rentes, usuellement mensuelles, pour permettre notamment d’améliorer son pouvoir d’achat.
La transaction :
L’achat en viager occupé consiste donc à vendre une maison, un appartement à une personne, (le débirentier), en échange d’une rente périodique jusqu’au décès du vendeur (le crédirentier), et parfois d’un premier versement (le bouquet), qui viendra minorer le montent de la rente.
Le prix de la rente est fixé selon des barèmes qui prennent en compte l’espérance de vie du vendeur d’une part, et du versement ou pas du bouquet initial. A noter que les rentes viagères perçues sont soumises pour partie à l’impôt sur le revenu (décroissantes en fonction de l’âge du vendeur).
Les charges du viager :
Le crédirentier reste responsable du paiement des factures d’énergie, de la taxe d’habitation et des charges liées à l’entretien courant du bien immobilier.
En revanche, même s’il ne pourra prendre possession du logement qu’au jour du décès du vendeur, le débirentier règle quant à lui la taxe foncière et les gros travaux.
Les avantages pour le vendeur :
- Le vendeur continue à vivre dans son habitation
- Peut permettre de percevoir une première somme d’argent (le bouquet) pour solder quelques crédits ou envisager un achat important.
- Perception d’un revenu complémentaire
- Si l’acquéreur décède avant le vendeur, ses héritiers seront tenus de poursuivre les paiements des rentes.
Les avantages pour l’acquéreur :
- Peut permettre l’acquisition d’un bien immobilier pour préparer soi-même sa retraite.
- Pas de souci lié aux éventuels problèmes de propriétaires / locataires. (le logement étant de fait occupé)
- Des opérations qui peuvent parfois s’avérer plus avantageuses en terme de prix d’acquisition total que lors d’un achat d’une résidence dont le prix est fixé et connu à l’avance.
Synthèse du viager :
Cette forme de ventes parfois décriée, devrait sans doute se développer dans les prochaines années. Deux phénomènes y contribuent pleinement :
Le vieillissement de la population et la volonté des personnes âgées et des autorités de maintenir les personnes âgées à domicile d’une part, et aussi la stagnation, voire l’érosion du pouvoir d’achat des retraités d’autre part.
