En France, les personnes âgées de plus de 55 ans ou plus récemment appelés « seniors » sont de plus en plus nombreuses, passant de 20 millions en 2015 à près de 25 millions en 2035, soit un million de seniors supplémentaires tous les cinq ans. Cette population grandissante nécessite bien des égards et notamment d’être accueillie dans des endroits adaptés à l’exercice de la gériatrie.
Investir en locatif dans un EHPAD
Un investissement en location meublée peut très bien se faire auprès d’un Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD). Puisque la population est de plus en plus vieillissante, les établissements spécialisés comme la résidence médicalisée en EHPAD constituent un investissement intéressant et durable. Ces structures, adaptées pour accueillir des personnes dépendantes physiquement, ne louent pas directement la chambre au résident. Une société de gestion sert alors d’intermédiaire et fait le lien entre la résidence et le résident en EHPAD pour la contraction d’un bail commercial. Un dispositif qui assure toute la gestion logistique et financière entre les deux protagonistes.
Profiter du dispositif fiscal Censi-Bouvard
Avec un investissement en EHPAD, vous pouvez profiter du dispositif dit Censi-Bouvard. Un avantage fiscal intéressant puisqu’après l’achat de ce logement neuf, et si vous acceptez de le mettre en location pendant une durée de neuf ans, une baisse de 11 % du montant total HT investi est appliquée.
Cette offre fiscale est avantageuse, lissée sur les neuf années de l’engagement, mais tout de même limitée à un montant de 300 000 €. S’il s’agit de l’acquisition d’un logement dit ancien, il est alors possible de profiter des statuts de Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Dans les deux cas, la défiscalisation immobilière sur les EHPAD reste intéressante pour tout investissement. Ce type d’opération offre une rentabilité non négligeable de l’ordre de 4 à 5 %. Un chiffre valable pour l’investissement dans un EHPAD mais aussi pour une résidence senior avec services.
Résidences seniors services : un investissement encore plus intéressant ?
Si les EHPAD correspondent à une petite partie des établissements accueillant la population vieillissante, les résidences seniors services (RSS) s’adressent à beaucoup plus de personnes puisqu’elles concernent toutes les personnes non dépendantes. Le potentiel locatif de ce type de logement est donc très important, certains l’estiment même de l’ordre de 90 % de la population des seniors. En effet, cette proposition locative, qui s’adresse aussi bien aux retraités du 3e âge qu’aux personnes du 4e âge restant autonomes, est en réalité une offre de marché adaptée à la plupart des seniors d’aujourd’hui. Le point sur ce deuxième mode de logement.
Avec leurs services intégrés, ces résidences seniors sont des logements indépendants très séduisants. Organisées comme un petit « village » avec des services en prime, les résidences seniors rassurent les familles grâce aux différentes prestations proposées, que ce soient des prestations individuelles ou collectives. Les pensionnaires peuvent ainsi choisir à la carte la gestion de leur linge, la réalisation du ménage dans leur logement, l’intervention de professionnels du milieu médical ou encore la livraison de la restauration ou la prise de repas en collectivité. La gestion locative des logements dans une Résidence Senior Services est également à la charge d’un exploitant qui gère la structure.
Les avantages d’un tel investissement sont nombreux : l’offre est très importante, beaucoup plus que les autres propositions locatives dédiées aux seniors, assurant un taux de remplissage plein pour le propriétaire. Ce dernier se verra aussi profiter du dispositif fiscal Censi-Bouvard et des statuts LMP/LMNP. Notez aussi que les charges d’entretien sont souvent moins élevées que dans un EHPAD et que l’équipement en mobilier revient bien souvent moins cher car il est moins médicalisé que dans d’autres structures. L’investissement dans les résidences seniors « avec services » constitue donc un atout pour l’avenir.
Seul point à bien vérifier avant d’investir : la répartition des charges d’entretien entre le propriétaire et l’exploitant, afin d’éviter toute mauvaise surprise. Surtout que depuis 2014, il faut savoir que les frais engagés pour les gros travaux dans une résidence services reviennent intégralement à la charge du bailleur. Un élément à vérifier impérativement avant de se lancer dans une opportunité locative dédiée aux seniors.
Quelques exemples d’EHPAD et de résidences seniors services
